ÉRTÉKBECSLŐ-NET

Reális érték meghatározása

Miért fontos, hogy tisztában legyünk a reális értékkel? Mivel tudunk érvelni egy esetleges áralku helyzetben? Milyen szempontok azok, amelyek biztosan befolyásolják egy ingatlan értékét? És még sok kérdés, talán függően attól, a piac melyik oldán állunk. Mit jelent a reális érték? Mennyit ér pontosan az ingatlan? Mennyit adnak az ingatlanért a piacon? Talán e legutóbbi kérdés visz legközelebb az eredményhez, mert általános szabályként azt mondhatjuk, a relális érték az, amiért a piacon befolyásoltság nélkül az ingatlanért kérnek és érte adni hajlandóak.

A reális érték a piac egy adott időpontjában, a termékre ható körülményeket és a termék jellemzőit kifejező érték. Ennek alapján mondhatjuk tehát, ez a szám biztosan relatív, hiszen csak egy példát kiragadva a sokasából, ahogy a közgazdaságból általánosan tudjuk, az egyik legalapvetőbb befolyásoló tényező a kínálat darabszáma. Ha valamiből sok van, kevésbé értékes, mintha csak kevés lenne belőle. Az ingatlan piac egy lassú mozgású terület, ahol néha évek kellenek ahhoz, hogy az igényeket lereagálják a szereplők. Gondoljunk bele, hogy ha igény kerekedik például 100 nm-es ingatlanokra, azokhoz először telket kell találni, engedélyeztetni kell, majd föl kell építeni. Csak néhány objektív példa az ingatlanra ható körülményekből, amelyek befolyásolják az értéket.

Igen befolyásoló lehet a szubjektív, vagyis személyes vélemény alkotás, mivel eltérő lehet a lakosság prioritása. Kinek fontos a közeli gyógyszertár, kinek a vasútállomás, kinek a sport pálya, kinek a nyuzsgés, kinek a csend és így tovább. Ezen szempontok évtizedek alatt hozzá nőnek egy lakóhoz és már-már megfizetendő értékké változik az, ami személyes igény, előny.

Ezek alapján, mi lesz a reális érték, mennyit pénzt adjunk egy ingatlanért? Sajnos erre abszolút válasz tehát nem létezik. 2005-ben is volt "reális" értéke egy ingatlannak és 2017-ben is van "reális" értéke ugyan annak az ingatlannak, pedig biztosan a két érték merőben eltér egymástól. A piac sokat változott, a kereslet, a vásárlói lehetőségek, a támogatási rendszer, például CSOK, a hitel lehetőségek, mind-mind változtak és formálták azt a képet, amihez idomult a kínálati oldal is. Ez ismét egy relatív kérdés, vajon biztos-e, hogy a kínálati oldal idomul a kereslethez, avagy fordítva? Valószínű mindkettő igaz és az árakat kölcsönös egymásra hatással alakítják.

Ezen képlet tovább bonyolítható, ha az ingatlanra ható körülmények között a várható változásokat is figyelembe vesszük.

Az értékbecslő a szakvélemény elkészítésekor, nagy fajsúllyal a közvetlen fizikai és időbeli környezetet elemzi. Mivel a hatások egyszerre hatnak minden földrajzi helyen, ez adott időben reális eltérések, relális pénzbeli értékét fogja mutatni. Adott időben kimutatható a különbség két ingatlan között, amelyek eltérőek azzal, hogy a velük hasonló tulajdonságú, de azonos körülmény hatása álatt álló paramétereket veszi figyelembe az értékbecslő. Magyarul a reális érték meghatározásához mást nem tehetünk, mint azonos idősávban vizsgáljuk az ingatlanokat és elfogadjuk azt, hogy más idősávban, például 5 év múlva és/vagy 10 évvel ezelőtt más eredmény jött volna ki, mivel más volt a piac, más hatások érvényesültek, más volt az igény, stb.

Az értékbecslésben kimutatható az, hogy egy adott ingatlan típus, a vele hasonlatos más ingatlanokhoz képest milye értéket képvisel. Ennek az oka, hogy a piac egy folyamat, ahol nincs fix kiindulási pont. Két ingatlan egymáshoz képest képviselt értékeit lehet számszerűsíteni, amelyet levetítünk a piac egészére. Ezek az értékek lehetnek magasabbal, illetve kisebbek és piac adott ingatlan fajtájának halmazában támaszkodva statisztikai elemekre, a gyakorlatból vett módszerekkel számszerűsíteni ezen több és kevesebb jelzőket. Így kapunk a piac egészéből, adott ingatlan fajtából, egy idősíkban "reális" értéket.