ÉRTÉKBECSLŐ-NET
Hozamszámítás - bérleti érték
A hozamszámításon alapuló értékelést elsősorban befektetési célú ingatlanok vizsgálatakor alkalmazzuk. Ezen esetben az ingatlan egyik fő értkémeghatározó tényezője a bérleti értéke, amit befolyásol a bérlet időtartama, bérlet feltételei, bérleti díj felülvizsgálatának lehetősége, hozam, stb.
Az értékbecslő annak érdekében, hogy megbecsülje a valószínű bérleti értéket, nagy mértékben más ingatlanokkal való összehasonlításra támaszkodik. Információkat szükséges gyűjteni, a négyzetméterre vetített bérleti értékről. Itt hasonlóan a piaci összehasonlítás módszeréhez, az egymással összehasnolított ingatlanok esetében, kiigazítást kell végezni, mivel az összehasonlítandó ingatlanok különbözhetnek méretben, bérlő típusában, elhelyezkedésben, korban, bérlet feltételeiben, karbantartottságban, stb.
A bérlet időtartama, amely lehet hosszú és rövid távú, komoly befolyásoló tényező. A rövid tartam azt jelenti, kevesebb mint 7-8 év és előnye, hogy valamelyest rugalmasságot biztosít mind bérbeadói, mind bérbevevői oldalon. Hosszú táv, ahol a bérlet időtartama akár 20-30 évet is eléri, itt bár kiszámítható a jővőkép, ugyanakkor a kötöttség hozhat előnytelen piaci álláspontot. Ilyen lehet például, a bérleti díjak változtatása, ahol a hosszú táv érték és bérleti díj csökkentő hatása van.
A bérlet feltételeit is fontos összevetni, miszerint ki lehet felelős a javításokért, garanciákat miként érvényesítenek, adott esetben milyen használói záradékot alkalmaznak, ami különböző kötelmeket jelent a bérlőre vonatkozóan. A javítások egyeztetése fontos kérdés, hiszen ha a bérlő felelős a javításokért, akkor a felmerülő költségekkel csökkentett bérleti díjat fizet, azaz a bérleti díjból mindennemű kiadás levonásra kerül.
Érdemes vizsgálni a bérbevevő pénzügyi stabilitását. Ennek alapján előfordulhat, hogy a bérleti díj képzése eltorzul, amennyiben frissen alakult vállalkozás bérel ingatlant és fordítva, nagy múltú cég előnyt élvez.
A bérleti díj felülvizsgálatának lehetősége értékbecslés szempontjából fontos érték alakító tényező, mivel egy gazdasági eseményeket figyelmen kívül hagyó megállapodás, ahol a bérleti díj fix akkor is, ha a piac akár további emelést lehetővé tenne, más értékű, mint ahol legalább éves ciklusú felülvizsgálat lehetséges.
Látható, hogy a hozamszámítás a bérleti díj szempontjából több paraméteren is függ. A bérleti szempotok vizsgálatával természetesen nem ér véget az értékbecslő munkája, mivel még számos összehasonlítás és jövőbeni értékek, indexálás, stb. övezi a szakvélemény elkészítését.