ÉRTÉKBECSLŐ-NET

Általános tudnivalók az értékbecslésről

Az értékbecslés, mint tevékenység szabályozása a 70-es évekre nyúlik vissza, mikor is Nagy-Britanniában elsőként lefektették az értékbecslére vonatkozó alapelveket. Ennek szükségét az hozta, hogy megnövekedett az értékbecslések száma és az eltérő, szabályozatlan működések miatt, a tevékenységet végzőket komoly céltáblává váltak. A szakma tehát közösségbe tömörült és megalakult az Állóeszköz-értékelési Sazbványok Bizottsága, amely szervezet elkészítette és képviselte a tevékenységhez szükséges útmutatókat, tanácsadást végzett és minden egyéb, az értébecslés szakmai hátterét biztosítandó tevékenységben fellelhető volt. Ezen törekvés átterjed Európa többi államára is és 1977-ben megalakult a TEGOFOVA, az Állóeszköz Értékelők Európai Csoportja. 1997-től további átalakulás nyomán a szervezet TEGOVA néven működik és mai napig is, ezen égisz alatt adja ki az értékbecslői tevékenyéséget támogató szakmai EVS - Európai Értékelési Szabványok dokumentációt. Leggyakrabban a szakértői véleményekben EVS 2003 kiadásra találunk hivatkozást, mivel ez volt a legátfogóbb és megújításokat is tartalmazó kiadás. Ezt követően természetesen, aktualizáló kiadványokkal találkozunk.

Piaci összehasonlító adatokon alapuló elemzés

Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki, tehát a megtörtént adás-vételek képzik az összehasonlítás alapját. Az összehasonlításra két féle módszer áll rendelkezésre, amelyek alapján a vizsgált ingatlant összehasonlítjuk más, hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanokkal és az adódó különbségeket különböző korrekciós tényezőkkel veszi figyelembe az értékbecslő. Az így létrejött korrigált értékek alakítják ki a vizsgált ingatlan forgalmi értékét.

Költség elvű értékelés

A költségelvű értékelési módszerek lényege, hogy az ingatlan értékét az előállítás költségeiből próbálják meg levezetni. Az érték nincs közvetlen összefüggésben a költséggel, hiszen elő lehet állítani valamit nagyon drágán, de lehet, hogy az adott termékre nincs is fieztőkées kereslet, így valódi piaci értéke lényegesen alacsonyabb az előállítási kötségénél. A költség elvű értékelések használhatóságához avulási tényezőket alkalmaznak a értékbecslés során, így a becsült költségek csökkentésre kerülnek. Ezt a módszert olyan ingatlanok esetében használják, amelyek súlyosan károsodtak vagy nincs megfelelő összehasonlítási lehetőség a piac egyéb irányaiból. Ilyen esetek az iskolák, kórházak, börtönök, múzeumok, stb.

Hozamszámításon alapuló értékelés

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és ez ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségébő vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

Hitelbiztosítéki érték

A hitelbiztosítési érték meghatározását termőföldnek nem minősülő ingatlanok esetében, a 25/1997. sz. PM rendelet, termőföldek esetében az 54/1997. sz. FM rendelet szabályozza. A hitelbiztosítéki érték, valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Ennek megállapítása során, a jelzálog-hitelintézet azáltala folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatait, valamint az ingatlan azon tulajdonságait és hozamati veszi figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tudlajdonost megilletik.

A hitelbiztosítéki érték képezi alapját a kölcsönnyújtás, ill. a kötelezettségvállaás mértékének, és fedezetet bizotsít valamely követelésre és annak járulékaira. A hitlebizotsítéki érték összegéről a jelzálog-hitelintézet dönt, de az elfgogadott érték nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.

A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait nem szabad figyelembe venni.

A értékbecslési szakvélemény elkészítésekor legalább kétféle, de lehetőség szerint háromféle módszert kell alkalmazni. Ezek a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költségalapú értékelés. A hitelbiztosítési értékre pedig az értékek elemzését követően kell javaslatot tenni az óvatosság elvét követve.