ÉRTÉKBECSLŐ-NET

Állapotfelmérés

Mit veszünk? Milyen hibák láthatóak, feltételezhetőek? Van rendkívüli értékcsökkentő tényező? Milyen további elengedhetetlen renoválásokra számíthatunk, adott ingatlan megvásárlásakor? Néhány példa és figyelemkeltő gondolat, hiszen egy ingatlan vásárlás sok évre szóló befektetés, érdemes minél körültekintőbbnek lenni... Mit csinál az értékbecslő, amikor felméri az ingatlan állapotát? Érdemes két részre bontani egy ingatlan felmrését. Általános diagnosztika, tehát szemrevételezés, kikérdezés, információk gyűjtése és összegzése vagy ingatlan részét/egészét érintő szakvizsgálat. Ez utóbbi általában az ingatlan egyes részeire terjed ki, így teherhordó szerkezetek, vagy gépészet, tetővizsgálat. Ha valaki ezt komolyan veszi, komoly anyagi kihívások elé nézhet, mivel a részletes anyagvizsgálat sok időt, energiát és pénzt igénylő tevékenység.

Általában egészen átfogó képet kaphatunk az általános diagnosztika módszerével is és a normál használatot feltételező tevékenységekhez kielégítő a véleményezés eljárása.

Példaként említve, szemrevételezéssel a legtöbb tetőszerkezet esetében (fa szerkezet) könnyen megállapítható, a korrodáltság, a csere vagy felújítási igény. A cserepek porozussága, tehát mennyire porlik, törik látható, tapintással megállapítható. Talán azt mondhatjuk, hogy a szélsőségek megállapítása, ahol a szemrevételezés már nem csal meg bennünket.

Nyilván minden anyag rendelkezik az élettartam paraméterével és az amortizáció az anyag megszületésétől megindul. A teljes amortizáció, vagyis pusztulás a másik véglet, amit befolyásolhat a felhasználás, a karbantartottság, védelem, stb. Minimális szerkezeti eltérés, ami nem okoz semmilyen statikai torzulást bár műszeresen kimutatható, teendőre nem késztet, ezért az értéket jelentősen nem befolyásolja. A gyakorlat pedig a jelentős és jelentéktelen beavatkozások értékét megkülönbözteti. Ha helyt adunk az előz állításnak, miszerint az amortizáció minden anyagi szakaszban jelen van, még egy teljen új, akár szalon állapotú tárgynál is számolnunk kellene az értékcsökkenéssel, de a szakma ennyire nem aprózza el az állapot romlást.

Állapotfelméréskor tehát megvizsgálja az értékbbecslő az ingatlan alapzatát, teherhordó és válaszfalazatot, falszigeteléseket, további szakipari területeket, látható gépészeti elemeket és látható, tapitható, érzékelhető jelenségekre figyelemfelhívással él, illetve javaslatot tesz további szakvizsgálatok elvégzésére. Néhány példa:

- a dohosság nem csak egy általános jelenség, további következményeire lehet számítani. A dohos  levegő túlzott nedvességtartalmat jelent, ami kárt tesz idővel minden nedvességre érzéskeny berendezésben, például faanyagú tárgyakban.

- 45 fokos repedéd a falakon falsüllyedésre utal, ami alapozási hibát jelent vagy az alapozás renoválását sürgeti.

- mennyezeti hosszanti elszineződés a genedázat hőhidasságát mutatja, ez szigetelési igény lehet

- vélhetően többször festett fűrészporos tapéta, de akár sima fal is, a fal szellőzését lehetetleníti, ami belső párásodást, dohosságot, penészedést von maga után.

Számos hibajelenség övezi az építési elemeket és építőipari szerkezeteket, amelyek feltérképezése egy vásárlás előtt vagy után is fontos támpont lehet. Az értékbecslő észrevételei, tanácsai jelentős segítség lehet a várható teendők kialakítása érdekében.